Il decreto salva-casa è legge: come funziona e quanto costa la sanatoria

Il decreto salva-casa è diventato legge. Molti i cambiamenti rispetto alla prima versione, tra cui la possibilità di sanare difformità non solo piccole ma anche più grandi con aumenti di cubatura.  Dalla regolarizzazione delle opere in variante alle nuove tolleranze costruttive, ecco cosa prevede la sanatoria,  quanto costa e in quali casi si può applicare.

• Con il contributo esperto di Tatiana Oneta

• articolo di Luca Cartapatti

Il Parlamento ha convertito in legge il decreto salva-casa, rendendo definitiva la volontà del Governo di sanare alcune difformità edilizie. Il testo, durante l’iter parlamentare, ha incamerato diverse novità rispetto alla versione iniziale, dando ulteriori agevolazioni a chi vuole regolarizzare le difformità edilizie della propria abitazione.

Sanatoria più ampia: tutte le novità

Il decreto nasceva con l’intento di “togliere di mezzo” tutte quelle piccole difformità che di fatto rendevano impossibile la possibilità di rivendere un immobile. Con la legge di conversione, però, le possibilità di sanatoria sono cresciute ulteriormente, dando uno strumento per regolarizzare lo stato di fatto degli immobili a una platea più vasta.

Ad esempio, si potranno regolarizzare le varianti realizzate in cantiere prima del 1977, anno in cui è entrata in vigore la legge Bucalossi che lo ha permesso ma non retroattivamente. Sarà sufficiente dimostrare la data dell’intervento attraverso un professionista e pagare la sanzione, così come prevista per l’accertamento di conformità.

Tra le novità ci sono anche quelle che riguardano l’abitabilità dei miniappartamenti e la sanatoria delle variazioni essenziali. 

• I miniappartamenti.  Viene introdotta una tolleranza costruttiva del 6% anche ai miniappartamenti che includono ora nuove modifiche ai criteri di abitabilità. L’altezza minima dell’immobile scende da 2,70 a 2,40 metri, la metratura del monolocale da 28 a 20 metri quadrati quella del bilocale da 38 a 28 metri quadrati. La vivibilità è in ogni caso subordinata alla presentazione di un progetto che garantisca il miglioramento della salubrità (come si possa realizzare un aumento di salubrità con una riduzione delle altezze e della superficie è difficile da capire). 
• Le variazioni essenziali. Tra le novità principali emerse dall’iter parlamentare spicca inoltre la possibilità di sanare, tramite la doppia conformità semplificata, anche le “variazioni essenziali” come gli aumenti di cubatura. Occorrerà provare il rispetto delle norme edilizie quando l’opera è stata realizzata e il rispetto delle norme urbanistiche presenti.
• Stato legittimo. La nuova versione del decreto precisa però che per il rilascio del titolo di conformità urbanistica l’amministrazione deve aver verificato esplicitamente le legittimità pregresse.
• Le tolleranze esecutive. Sono state inserite tra le opere sanabili le cosiddette tolleranze esecutive per gli interventi realizzati prima del 24 maggio. Prima di quella data il decreto ammette alcune difformità come il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni. Nella sanatoria rientrano inoltre la diversa ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

I lavori in “edilizia libera”

La sanatoria prevista dalla legge salva-casa si può applicare a tutti quei lavori che rientrano nelle “opere di edilizia libera”, ovvero quelle che non necessitano di autorizzazioni particolari per essere effettuate. Ad esempio stiamo parlando dell’installazione di vetrate e tende da sole su verande, logge e balconi che però non creino spazi stabilmente chiusi, ma anche di lavori di manutenzione ordinaria, di rimozione di barriere architettoniche (come ad esempio i gradini) e di installazione di caldaie a pompa di calore.

Dice il decreto che la sanatoria è possibile solo se questi lavori non determinino “la creazione di un organismo edilizio rilevante e comunque, di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche“.

Su quali lavori si applica il decreto

Nel dettaglio possiamo dire che si può applicare la sanatoria per:

• l’installazione di pompe di calore sotto i 12 kw;
• la rimozione di barriere architettoniche;
• l’installazione di Vepa, ovvero vetrate panoramiche amovibili e completamente trasparenti su verande, balconi, logge e porticati anche all’interno degli edifici destinate, come dice la bozza del decreto “ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all’interno dell’edificio“; le modifiche senza permessi sono ammesse però solo in logge rientranti all’interno di edifici e porticati, purché non chiudano spazi a uso pubblico
• l’installazione di tende, tende da sole, tende da esterno e tende a pergola, ovvero di “opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici” che siano attaccate “agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera“.
• La legge di conversione ha aggiunto anche nel perimetro dell’edilizia libera senza permessi le pergole bioclimatiche con strutture orientabili.

Quanto costa sanare una difformità

Anche se il Decreto Salva-casa interviene solo sulle difformità edilizie minori, non per questo mettersi in regola diventa gratuito. Per aderire al condono si paga una sanzione pari al doppio dell’aumento di valore commerciale dell’immobile dovuto alle opere realizzate, fino a una massimo di 10 mila euro. L’importo della sanzione viene determinato tramite perizia di stima e il responsabile dell’ufficio comunale competente si deve pronunciare entro 45 giorni sulla richiesta di permesso in sanatoria. Decorso questo periodo senza ottenere risposta la domanda si considera accolta perché un’altra novità introdotta è quella del silenzio assenso.

Per pochi centimetri nessuna difformità

Attraverso questo decreto vengono “sanate” (anche senza fare alcun lavoro) alcune difformità dell’edificio rispetto al progetto originario depositato in catasto e che riguardano ad esempio le misure di muri, soffitti, finestre e porte. Il decreto infatti aumenta i cosiddetti “limiti della tolleranza costruttiva”. I nuovi limiti di tolleranza dipendono dalla superficie abitativa dell’immobile; in pratica dalla pubblicazione del decreto in Gazzetta Ufficiale, non costituirà più violazione edilizia il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari se contenuto entro i limiti:

• del 2% delle misure per immobili sopra i 500 metri quadrati;
• del 3% delle misure per immobili tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4% delle misure per immobili tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5% delle misure per immobili tra i 60 e i 100 metri quadrati.
• del 6% delle misure per immobili sotto i 60 metri quadri. 

Ad esempio una finestra spostata di pochi centimetri in un appartamento di 100 metri quadrati rientra all’interno delle nuove tolleranze. Per fare degli esempi concreti rientrano nelle tolleranze anche:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

A chi va presentata la domanda

Se ci si avvale di un professionista per eseguire i lavori, dovrà essere il professionista stesso a fare la richiesta di sanatoria allo sportello unico per l’edilizia. La legge prevede che possa essere lo stesso professionista ad attestare (assumendosene la responsabilità) l’epoca di realizzazioneanche per gli interventi eseguiti da tempo; e se un intervento ricade in zone a vincolo paesaggistico, dovrà presentare anche il parere vincolante dell’autorità competente e della Sovrintendenza.

Proprio per questa ragione, in caso di vendita di un appartamento che presenta qualcuna di queste piccole difformità da sanare (sfruttando appunto questo decreto) è bene affidarsi a un qualche professionista che si occupi di presentare la corretta documentazione nei tempi indicati. Si tratta di un’attività che normalmente svolgono anche i nostri professionisti di Passpartù, il servizio di “concierge” di Altroconsumo per chi vuole vendere e comprare casa senza doversi occupare i prima persona di tutte le faccende burocratiche proprio come questa. Se vuoi maggiori informazioni su Passpartù, scopri il nostro nuovo servizio.

Fonte Altroconsumo